Aerotermia en una comunidad de propietarios: qué se vota

La respuesta corta: antes de decidir qué se instala hay que decidir por qué artículo se vota

En una comunidad de propietarios la aerotermia se decide dos veces. La primera no va de máquinas: va de por cuál de los dos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal se lleva el punto a la junta, porque de eso depende quién paga. Los dos existen, los dos encajan literalmente con la aerotermia y dan resultados distintos.

• Artículo 17.1. Basta un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Es la mayoría más fácil de reunir de toda la ley, y el texto nombra la aerotermia con todas las letras. A cambio, la comunidad no puede cobrar la obra a quien no votó a favor.
• Artículo 17.2, párrafo tercero. Hace falta mayoría simple de propietarios y de cuotas, y entonces paga todo el mundo, también quien votó en contra. A cambio hay un techo: lo que se repercuta al año, ya descontadas las ayudas y aplicada la financiación, no puede pasar de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes —doce veces la cuota de comunidad de cada uno—.

Dicho de otra forma: la pregunta de la junta no es «¿tenemos votos?», es «¿tenemos votos para cuál de los dos?». Y la diferencia no es de trámite, es de recibo.

⚠️ Cuál de los dos artículos corresponde a un caso concreto no se decide leyendo una web, ni esta. Los dos cubren la aerotermia por su letra y la elección tiene consecuencias económicas para cada vecino, así que es una pregunta para quien lleve la administración de la finca o para un abogado, y conviene hacérsela antes de convocar. Lo que sí puede hacer este artículo es que llegues a esa conversación sabiendo qué está en juego.

Debajo, lo que dice exactamente cada artículo, las tres formas de montar aerotermia en un edificio y las tres cosas que se disparan cuando la instalación pasa a ser una sola para todo el bloque.

Lo que dice la ley, con sus palabras

La Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal es la que gobierna lo que una comunidad puede acordar y con cuántos votos. En su artículo 17 hay dos apartados que hablan de esto.

El 17.1 es el que menos votos pide, y desde su última redacción no deja lugar a dudas sobre si la aerotermia entra:

La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación […], o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

Fíjate en dos detalles que suelen pasar desapercibidos. El primero: dice «comunes o privativos», así que este apartado no cubre solo la instalación del edificio entero, también la que un vecino quiere para su piso usando un elemento común. El segundo: lo puede pedir cualquier propietario, no hace falta que la iniciativa salga de la presidencia.

El precio de esa mayoría baja está en el párrafo siguiente:

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes […] sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Y lo instalado no queda en tierra de nadie:

la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

El 17.2, en su párrafo tercero, va por otro sitio: no habla de renovables sin más, habla de mejorar la eficiencia energética del edificio o de implantar renovables de uso común, y mete en el mismo saco pedir ayudas y pedir financiación.

La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo.

Ese «no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4» es la frase que más pesa de todo el artículo, y conviene saber a qué renuncia el disidente. El 17.4 es el que permite descolgarse de las mejoras que no son necesarias para conservar, habitar, asegurar o hacer accesible el edificio: cuando se aprueban por tres quintos y la cuota de instalación pasa de tres mensualidades ordinarias, «el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota». Por la vía del 17.2 esa puerta está cerrada.

Las tres formas de montar aerotermia en un edificio

Antes de contar votos conviene saber qué se está votando, porque «aerotermia en la comunidad» son al menos tres cosas distintas y solo una de ellas es obra de todos.

1. Centralizada. Una o varias bombas de calor sustituyen a la caldera común de la sala de calderas o suben a la cubierta, y el calor y el agua caliente siguen repartiéndose por las columnas que ya tiene el edificio. Es la que de verdad decide la junta, la que más cambia el recibo de todos y la que dispara las tres exigencias de más abajo.

2. Individual por vivienda, con la máquina en un elemento común. Cada piso tiene su propio equipo y lo que la comunidad autoriza es el sitio: la cubierta, el patio, la terraza común. Aquí la comunidad no compra nada; permite. El artículo 17.1 la contempla, porque habla de sistemas «comunes o privativos». Qué mirar antes de plantearla en tu piso está en aerotermia en un piso de Madrid: viabilidad y permisos, y el emplazamiento en sí, en dónde colocar la unidad exterior.

3. Por portales, por columnas o por fases. Un edificio grande no siempre es un solo circuito. Cuando hay varias salas de calderas, varios portales o columnas independientes, se puede resolver una y dejar las demás para después. Tiene una ventaja que no es técnica: reparte el coste anual en el tiempo, y eso es justo lo que mira el techo de las doce mensualidades del 17.2.

La elección entre la 1 y la 2 no la decide el gusto: la deciden el sitio disponible, el estado de las columnas y qué emisores hay en cada vivienda. Eso se mide en el edificio, y de eso va la página de instalación de aerotermia.

El tercio y la mayoría simple no deciden lo mismo

Puesto uno al lado del otro se ve por qué la elección de artículo es la decisión importante:

	Artículo 17.1	Artículo 17.2, párrafo 3.º
Votos necesarios	un tercio de propietarios y un tercio de cuotas	mayoría simple de propietarios y de cuotas
Quién paga	solo quien votó a favor	todos, como gasto general
El que vota en contra	queda fuera del pago	no puede descolgarse
El ausente que calla 30 días	no cuenta como voto a favor	cuenta como voto a favor
Límite de coste	no lo fija este apartado	doce mensualidades ordinarias al año, tras ayudas y financiación
El que se engancha después	paga lo suyo actualizado con el interés legal	ya está dentro

La fila del ausente es la que más juntas descuadra. El artículo 17.8 convierte en voto favorable el silencio del propietario que faltó a la reunión, fue debidamente citado, se le informó del acuerdo y no dijo nada «en el plazo de 30 días naturales». Pero ese mismo apartado empieza excluyéndose a sí mismo:

Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo […], se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados […].

El acuerdo del 17.1 es exactamente uno de esos supuestos. Consecuencia práctica: por la vía del tercio hay que contar solo los síes que se dijeron en la sala, y por la vía de la mayoría simple se puede esperar treinta días y volver a contar.

La financiación y las ayudas mueven el techo, y por eso importan antes de la junta

Vuelve a leer la condición del 17.2: mayoría simple «siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes».

Las tres palabras que deciden son «repercutido anualmente». No mira lo que cuesta la obra, mira lo que le toca a cada vecino cada año. Y la propia ley dice que ese número se calcula después de restar las ayudas y después de aplicar la financiación. O sea:

• Una obra pagada de golpe con una derrama puede pasarse del techo y obligar a buscar una mayoría que quizá no está.
• La misma obra, repartida en el tiempo, puede caber dentro. No porque cueste menos, sino porque lo repercutido al año es menor.

Por eso la financiación y las ayudas no son el último punto del orden del día: son parte de la aritmética que decide qué mayoría hace falta. Vale la pena llegar a la junta con las dos cosas ya estudiadas —así es como planteamos la financiación del proyecto— y con el mapa de ayudas delante, que está en subvenciones y ayudas para aerotermia.

Y un detalle que se pasa por alto: el mismo párrafo mete pedir la financiación dentro del acuerdo de mayoría simple. Solicitar un préstamo como comunidad no necesita otra junta ni otra mayoría distinta.

Si se centraliza, la documentación técnica cambia de categoría

Aquí es donde una instalación de comunidad deja de parecerse a la de un chalet, y el motivo es un número: 70 kW.

El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, el RITE, reparte en su artículo 15 la documentación técnica según la potencia que se instale:

a) cuando la potencia térmica nominal a instalar en generación de calor o frío sea mayor que 70 kW, se requerirá la realización de un proyecto; b) cuando la potencia térmica nominal a instalar en generación de calor o frío sea mayor o igual que 5 kW y menor o igual que 70 kW, el proyecto podrá ser sustituido por una memoria técnica.

Una vivienda unifamiliar se resuelve casi siempre con memoria técnica. Una instalación central para un bloque entero se va por encima de los 70 kW con facilidad, y el propio artículo 15 aclara que cuando hay varios generadores en el mismo edificio la potencia de la instalación se obtiene sumando la de los generadores necesarios para dar el servicio. Poner dos o tres máquinas en cascada no baja la categoría: se suman.

Cruzar ese umbral arrastra una segunda cosa, y es la que la gente no ve venir. El artículo 19.2 del mismo reglamento:

La ejecución de las instalaciones térmicas que requiera la realización de un proyecto, de acuerdo con el artículo 15, debe efectuarse bajo la dirección de un técnico titulado competente, en funciones de director de la instalación.

Traducido: proyecto firmado y dirección de obra. Son dos partidas con nombre propio, tienen plazo y no las cubre la instalación. Si un presupuesto para centralizar el edificio no las nombra, no es que sean gratis: es que no están. Esta es la pregunta más rentable que puede hacer una junta antes de comparar dos ofertas, y va en la misma línea que el resto de la legalización de una instalación de aerotermia.

Cada vivienda tiene que poder medir lo que gasta

Un sistema central reparte calor; el recibo tiene que repartirse igual. El RITE lo exige en el diseño, en su apartado IT 1.2.4.4:

Toda instalación térmica que dé servicio a más de un usuario dispondrá de algún sistema que permita el reparto de los gastos correspondientes a cada servicio (calor, frío y agua caliente sanitaria) entre los diferentes usuarios, en el caso del agua caliente sanitaria deberá ser un contador individual.

Dos lecturas útiles. Para agua caliente sanitaria —el agua caliente del grifo y la ducha— la norma no admite alternativa: contador individual. Para calefacción y refrigeración pide «algún sistema que permita el reparto», que es una puerta más ancha. Y el mismo apartado añade que el sistema va en la acometida a cada vivienda y tiene que permitir regular, medir e interrumpir el servicio desde fuera del piso.

Si el edificio ya tiene caldera central, es probable que esto esté resuelto desde hace años. El Real Decreto 736/2020 obligó a los titulares de las instalaciones térmicas ya existentes a instalar contadores individuales «siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable», con plazos que vencieron entre 2021 y 2022. Exceptúa la calefacción en las zonas climáticas α, A y B; Madrid capital es zona D3, así que no entra en la excepción.

Merece la pena comprobarlo antes de la junta, y no es un trámite: si los contadores ya están puestos, esa partida desaparece del presupuesto de centralizar, y es de las que más abultan en un bloque de muchas viviendas.

Los certificados de ahorro energético se calculan con los datos del edificio

Cuando lo que se retira es una caldera de combustión, la actuación puede generar certificados de ahorro energético, los CAE, que es dinero que vuelve por haber ahorrado energía. La ficha del catálogo del Ministerio que cubre este caso es la RES060, y su ámbito está escrito en términos de edificio:

Sustitución de la caldera de combustión en un edificio de uso residencial privado por una bomba de calor de accionamiento eléctrico tipo aire-aire, aire-agua, agua-agua, tierra-agua o tierra-aire para calefacción y/o agua caliente sanitaria (ACS).

Eso tiene una consecuencia concreta para una comunidad: las dos variables que más pesan en la fórmula —la demanda de calefacción y la de agua caliente— salen de la clasificación energética del edificio antes de la obra, y la superficie que entra es la útil habitable del edificio, no la de un piso. Ese documento, si no existe o está caducado, hay que encargarlo antes de empezar: la mitad «antes» de un expediente no se puede fabricar hacia atrás.

Hay un segundo detalle de la ficha que solo aparece en edificios: entre la documentación pide copia de la comunicación de puesta en funcionamiento presentada en el registro de la comunidad autónoma, y en nota al pie admite sustituirla por el acta de puesta en servicio solo «si la potencia no es superior a 70 kW». Otra vez el mismo número. Por encima, no hay atajo.

Quién puede cobrar ese ahorro y cómo se cede es el punto que conviene cerrar por escrito antes de firmar nada, porque un particular no tramita un CAE por su cuenta. Lo explicamos en legalización y certificados de ahorro energético, y la diferencia con una subvención —que no son lo mismo ni se piden igual— en CAE o subvención para aerotermia.

Qué conviene llevar a la junta

Ocho cosas. Ninguna cuesta dinero de preparar y casi todas cuestan dinero si se resuelven tarde:

1. Por qué artículo se propone el acuerdo, hablado antes con quien administra la finca.
2. El coste repercutido al año por vivienda, no el coste total: es el número que mira la ley.
3. Qué ayudas y qué financiación se han estudiado, porque restan antes de comparar con las doce mensualidades.
4. La potencia prevista de la instalación, y si queda por encima o por debajo de 70 kW.
5. Si el presupuesto incluye proyecto y dirección de obra cuando haga falta, con esas dos palabras escritas.
6. Si el edificio ya tiene contadores individuales o hay que ponerlos.
7. La clasificación energética actual del edificio, encargada antes de que empiece la obra.
8. Dónde van a ir las máquinas y con qué acceso para montarlas y llegar a ellas después.

Con eso, la junta discute una decisión y no una idea. Y a los vecinos que pregunten por el sitio y el ruido, las dos respuestas largas están en cuánto espacio necesita una instalación de aerotermia.

Si tu comunidad está en ese momento, cuéntanos cómo es el edificio y lo estudiamos: sala de calderas o cubierta, columnas, emisores de las viviendas y potencia que sale de ahí. Es lo que convierte las ocho preguntas de arriba en números que se pueden votar.

Fuentes consultadas

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, texto consolidado — BOE: artículo 17.1, que permite acordar por un tercio de propietarios y un tercio de cuotas la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables «incluyendo la aerotermia y geotermia», impide repercutir el coste a quien no votó expresamente a favor, regula el enganche posterior con el importe actualizado y el interés legal y da a la nueva infraestructura la consideración de elemento común; artículo 17.2, párrafo tercero, que somete a mayoría simple de propietarios y cuotas las obras de mejora de la eficiencia energética acreditables por certificado de eficiencia energética del edificio, la implantación de fuentes de energía renovable de uso común y la solicitud de ayudas, subvenciones, préstamos o financiación, siempre que lo repercutido anualmente, descontadas ayudas y aplicada la financiación, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, y que excluye al disidente del derecho del apartado 4; artículo 17.4, sobre las innovaciones no exigibles aprobadas por tres quintos y el derecho del disidente cuando la cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinarias; y artículo 17.8, sobre el cómputo como favorables de los votos de los ausentes que no manifiesten discrepancia en el plazo de 30 días naturales, con su excepción expresa para los supuestos en que no se puede repercutir el coste a quien no votó a favor. Consultado el 27 de septiembre de 2026.
• Real Decreto 1027/2007, Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, texto consolidado — BOE: artículo 15, apartados 1.a), 1.b) y 1.c), con los umbrales de 70 kW y 5 kW que separan proyecto, memoria técnica y ausencia de documentación preceptiva, y apartado 2, que obtiene la potencia térmica nominal de la instalación sumando la de los generadores necesarios para cubrir el servicio cuando hay varios en un mismo edificio; artículo 19.2, que exige dirección de un técnico titulado competente en funciones de director de la instalación cuando se requiere proyecto; y apartado IT 1.2.4.4, punto 1, sobre contabilización de consumos en instalaciones que dan servicio a más de un usuario, con el contador individual obligatorio para agua caliente sanitaria y el sistema instalado en el tramo de acometida a cada unidad de consumo. Consultado el 27 de septiembre de 2026.
• Real Decreto 736/2020, de 4 de agosto, por el que se regula la contabilización de consumos individuales en instalaciones térmicas de edificios, texto consolidado — BOE: artículo 3.1, que obliga a los titulares de las instalaciones térmicas existentes a instalar contadores individuales siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable; su remisión al anexo I para las exenciones, que dejan fuera la calefacción situada en las zonas climáticas α, A y B; y la disposición transitoria única, con los plazos escalonados por zona climática y número de viviendas que vencieron entre febrero de 2021 y febrero de 2022. Consultado el 27 de septiembre de 2026.
• Ficha RES060 «Sustitución de caldera de combustión por una bomba de calor de accionamiento eléctrico», versión V1.1 del catálogo de actuaciones vigente — Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico: ámbito de aplicación, referido a la sustitución de la caldera de combustión en un edificio de uso residencial privado; apartado 3, con las variables de demanda de calefacción y de agua caliente según certificado de eficiencia energética del edificio o vivienda antes de la actuación y la superficie útil habitable del edificio o vivienda; y apartado 5 de documentación, con la copia de la comunicación de puesta en funcionamiento presentada en el registro habilitado por el órgano competente de la comunidad autónoma y su nota al pie, que admite sustituirla por el acta de puesta en servicio si la potencia no es superior a 70 kW. Consultado el 27 de septiembre de 2026.
• Documento Básico HE «Ahorro de energía» del Código Técnico de la Edificación: Anejo B, sobre la obtención de la zona climática de un emplazamiento en función de su provincia y su altitud, y Anejo G, que toma 655 m como altitud de referencia de Madrid capital, de donde resulta la zona D3. Consultado el 27 de septiembre de 2026.