Aerotermia en un local comercial de alquiler en Madrid

La respuesta corta: la obra la autoriza el propietario del inmueble y el ahorro es de quien la paga

Son dos preguntas distintas y conviene no mezclarlas, porque las responden dos normas diferentes.

1. Quién autoriza la obra. El dueño del local o de la nave, por escrito. Y además la administración, que es un trámite aparte y posterior.
2. De quién son los certificados de ahorro energético —los CAE—. De quien pone el dinero de la instalación, no de quien figura en el catastro.
3. Qué pasa con el equipo al acabar el contrato. Lo que diga el contrato; y si no dice nada, se puede retirar siempre que salga sin dañar el inmueble.
4. La deducción del IRPF por eficiencia energética no llega aquí. Está escrita para viviendas y excluye lo que esté afecto a una actividad económica.

Lo que hace distinto este caso del de una casa no es la técnica —la instalación es la misma— sino que hay dos firmas en juego y no una. Y la que más proyectos retrasa es la que casi nadie pide a tiempo.

Un local y una nave no se alquilan con las mismas reglas que un piso

Esto es lo primero, porque cambia todo lo demás.

Cuando alquilas una nave, una oficina o un local para trabajar en él, tu contrato no es un arrendamiento de vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos lo llama arrendamiento para uso distinto del de vivienda, y su artículo 3 lo define así: los celebrados para ejercerse en la finca «una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren».

Y la consecuencia práctica está en el artículo 4.3 de esa misma ley: esos arrendamientos «se rigen por la voluntad de las partes» y solo en su defecto por el Título III de la ley y, supletoriamente, por el Código Civil.

Léelo despacio, porque es el orden contrario al que mucha gente supone: en un local manda primero tu contrato y después la ley. En un alquiler de vivienda hay un suelo de derechos que no se puede tocar; aquí, lo que firmaste pesa más. Por eso el primer documento que hay que abrir no es el catálogo de máquinas, es la cláusula de obras de tu contrato.

Pueden pasar tres cosas, y conviene saber cuál es la tuya antes de llamar a nadie:

• El contrato autoriza las obras de adecuación. Suele venir en locales que se alquilan en bruto. Aun así, lee con qué condiciones y qué pasa al final.
• El contrato las prohíbe o exige autorización previa. Entonces el permiso no es una formalidad: es un requisito que tú mismo firmaste.
• El contrato no dice nada. Es lo más frecuente, y entonces se aplica la regla general que viene ahora.

El permiso que de verdad frena la obra es el del propietario, y tiene que ser por escrito

Cuando el contrato calla, la ley rellena el hueco. Y lo hace por un camino que conviene conocer, porque es donde se equivoca casi todo el mundo que lo busca por su cuenta.

El artículo que regula las obras del inquilino es el 23, y está escrito hablando de «la vivienda». Si lo lees suelto, parece que no te afecta. Lo que lo trae a tu local es el artículo 30, que dice que lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 «será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título» —el de uso distinto del de vivienda—.

Con esos dos artículos encima de la mesa, la regla queda así:

El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración del inmueble.

Una sustitución de caldera por aerotermia entra sin discusión. Se coloca la máquina —la caja que va fuera e intercambia con el aire de la calle— en fachada, en cubierta o en el patio; se abren pasos de muro para los tubos; y se cambia la sala técnica por dentro. Eso es modificar la configuración.

Y la segunda parte del artículo 23 es la que cuesta dinero. El arrendador que no autorizó las obras puede, al concluir el contrato, exigir que se repongan las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, «sin que éste pueda reclamar indemnización alguna». Dicho en claro: sin permiso escrito, puedes acabar pagando la instalación, dejándola puesta y encima pagando el desmontaje.

Por eso en este tipo de proyectos el permiso del propietario no va después del presupuesto. Va antes.

El permiso del propietario y el de la administración son dos cosas distintas

Se confunden a menudo y no se sustituyen entre sí.

El propietario autoriza que la obra la hagas tú en su inmueble. La administración autoriza que esa obra pueda hacerse, y eso va por dos vías que esta web desarrolla aparte: el Ayuntamiento, por la parte urbanística y de fachada, y la Comunidad de Madrid, donde se registra la instalación térmica.

Si lo que te preocupa es dónde puede ir la máquina y qué mira el Ayuntamiento, está contado en dónde colocar la unidad exterior de aerotermia. Y el circuito completo de trámites, con quién firma cada papel, está en cómo legalizar una instalación de aerotermia en Madrid.

Lo único que añade el alquiler a ese circuito es un detalle que sí conviene anticipar: los trámites se presentan a nombre de alguien, y ese alguien tiene que poder acreditar que puede hacer la obra. La autorización escrita del propietario es justo el documento que lo acredita. Sin ella no es que el expediente se complique: es que puede no poder presentarse.

Si además el local está en un edificio con comunidad de propietarios, hay una tercera autorización en juego y tiene sus propias mayorías: eso está en aerotermia en una comunidad de propietarios.

Qué pasa con el equipo cuando se acaba el contrato

Es la pregunta que paraliza la decisión, y tiene respuesta.

Si el contrato lo regula, manda el contrato —vuelve el artículo 4.3—. Si no dice nada, el Código Civil resuelve en dos saltos. El artículo 1573 dice que el arrendatario tiene, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que el usufructuario. Y el artículo 487 dice cuál es ese derecho: no habrá indemnización por ellas, «podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes».

Traducido a una instalación real: el equipo se desmonta y es tuyo, igual que pasa con una caldera —hay quien se lleva la suya a otro sitio—. Lo que no sale sin dejar rastro son los pasos de muro, los anclajes de la máquina, los tubos empotrados y los soportes. Esa es exactamente la frontera del «sin detrimento».

Y por eso lo sensato no es confiarlo a esa discusión futura, sino cerrarlo en el mismo papel donde el propietario autoriza la obra. Tres frases bastan:

• Qué se queda y qué se retira al terminar el contrato.
• Si hay que reponer algo y en qué estado se devuelve el local.
• Si la instalación compensa renta o se descuenta de alguna manera, que es una conversación que a muchos propietarios les interesa más de lo que parece: el inmueble se queda con una instalación nueva.

De quién son los certificados de ahorro energético: de quien paga la obra

Aquí está la parte que casi nadie publica, y es la que decide quién cobra.

Los CAE son los certificados de ahorro energético: el documento que reconoce el ahorro que genera sustituir un sistema de combustión, y que se puede ceder a cambio de una contraprestación. Quién es su dueño no lo decide el catastro: lo define el Real Decreto 36/2023, que en su artículo 2 separa dos figuras que en una vivienda suelen ser la misma persona y en un alquiler casi nunca lo son.

Figura	Cómo la define la norma
Propietario del ahorro de energía final	Quien «lleva a cabo la inversión de la actuación en eficiencia energética», para sí mismo o para un tercero, o aquel a quien se le haya cedido ese ahorro
Usuario final o beneficiario	Quien, «siendo titular, arrendatario u ocupante de las instalaciones» sobre las que se ejecutó la actuación, obtiene un impacto positivo del ahorro

Dos lecturas, y las dos importan:

1. El ahorro es de quien invierte. No de quien es dueño del inmueble. Si la obra la paga el inquilino, el propietario del ahorro es el inquilino.
2. La norma nombra expresamente al arrendatario como posible beneficiario. No es una interpretación: está en la definición.

Y hay una prueba de que el sistema contaba con este caso desde el principio. El impreso oficial que acompaña a la ficha de sustitución de caldera —la declaración responsable que firma el propietario del ahorro— tiene un apartado titulado «Identificación del propietario inicial del ahorro y del beneficiario», con una instrucción literal: «En el caso de que el propietario inicial del ahorro no coincida con el beneficiario del ahorro, completar también la siguiente tabla». Y una tabla debajo, con su casilla de nombre y NIF.

O sea: el formulario del Ministerio tiene una casilla para tu casero.

Lo que decide en la práctica, cuando el reparto es mixto, es dónde están las facturas. La ficha pide «facturas justificativas de la inversión realizada», y esa inversión es la que define al propietario del ahorro. Si la obra la pagan los dos a medias, eso hay que ordenarlo antes de facturar, no después. Qué conviene tener fotografiado y archivado antes de tocar la caldera está en qué documentar antes de retirar la caldera.

Un local tiene su propia ficha en el catálogo: la del sector terciario

Un detalle técnico con consecuencias, y que conviene preguntar a quien te haga el presupuesto.

El catálogo oficial de actuaciones está organizado por sectores, y la sustitución de una caldera de combustión por una bomba de calor eléctrica en un edificio terciario tiene ficha propia: la TER100, cuyo ámbito de aplicación nombra expresamente «hoteles, restaurantes, hospitales, centros educativos, bibliotecas, centros culturales, oficinas, centros comerciales, etc.».

Dos cosas que salen de ahí y que ahorran sustos:

• El cálculo del ahorro parte de la clasificación energética del edificio anterior a la obra. La fórmula de la ficha toma de ahí la demanda de calefacción, y la toma del documento previo a la actuación. Si esa clasificación no existe, hay que hacerla antes de empezar, no después. Es el mismo orden que en vivienda y es donde más expedientes se tuercen.
• La clasificación por sectores no es una jaula. La resolución que aprueba el catálogo establece expresamente «el carácter no vinculante de la clasificación sectorial del catálogo respecto al CNAE del propietario inicial del ahorro», de modo que puede usarse una ficha de otro sector «siempre y cuando no exista una ficha equivalente para el sector primero». Dicho de otro modo: que tu actividad no encaje en el epígrafe de nadie no cierra la puerta por sí solo.

El resto de la documentación que pide la ficha es reconocible para cualquiera que haya hecho esto en una vivienda: las facturas de la inversión, un informe fotográfico de la instalación antes y después, el certificado de la empresa instaladora con los valores de la fórmula y, cuando proceda, la comunicación de puesta en servicio registrada en la comunidad autónoma.

La deducción del IRPF por eficiencia energética está escrita para viviendas

Conviene decirlo pronto y sin rodeos, porque es donde más expectativas se crean.

La deducción estatal por obras de mejora de la eficiencia energética vive en la disposición adicional quincuagésima de la Ley 35/2006 del IRPF, y ya su título lo acota: «Deducción por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas». Los tres tramos que recoge exigen, cada uno a su manera, que lo que se mejora sea una vivienda: la vivienda habitual, otra de tu titularidad arrendada para su uso como vivienda, o una vivienda situada en un edificio de uso predominante residencial.

Y por si quedara duda, la propia disposición la despeja dos veces: no dan derecho a deducción las obras realizadas «en la parte de la vivienda que se encuentre afecta a una actividad económica».

Así que un local comercial o una nave no entran en esta deducción, ni para el inquilino ni para el casero. Eso no significa que la inversión no tenga ningún tratamiento fiscal en una actividad económica —lo tiene, y es materia de tu asesor, no de una web—. Significa que esta deducción, la que se anuncia por todas partes, no es la vuestra.

El mapa completo de las vías de ayuda, con lo que sí aplica a cada caso, está en subvenciones y ayudas para aerotermia.

Lo que conviene dejar escrito antes de pedir presupuesto

Resumido en una lista que puedes llevarte a la conversación con el propietario. No es un modelo de contrato —eso lo ve un abogado—, es el guion de lo que hay que acordar:

1. Autorización de la obra, por escrito y con descripción de qué se instala. Es el requisito del artículo 23 y el documento que permite presentar los trámites.
2. Quién paga qué, con el detalle suficiente para que las facturas salgan a nombre de quien corresponde.
3. A nombre de quién van los certificados de ahorro energético, que es consecuencia directa del punto anterior.
4. Qué pasa al terminar el contrato: qué se queda, qué se retira y en qué estado se devuelve el local.
5. Quién conserva la documentación de la instalación, que acompaña al inmueble y le hará falta a quien venga después.
6. Si hay compensación de renta o alguna fórmula de reparto, por haberla.

Con esos seis puntos resueltos, lo demás es un proyecto de aerotermia normal: se mide el local, se calcula la potencia que hace falta y se decide por dónde van los tubos. Cómo funciona el sistema y qué se puede aprovechar de lo que ya hay está en instalación de aerotermia.

Si tienes un local o una nave en Madrid y quieres saber qué se puede hacer ahí —y en qué orden conviene hacerlo—, cuéntanos cómo es el inmueble y lo estudiamos contigo antes de que nadie firme nada.

Fuentes consultadas

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado — BOE: artículo 3, sobre la definición de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y las actividades que lo determinan; artículo 4.3, sobre que esos arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes y solo en su defecto por el Título III de la ley y supletoriamente por el Código Civil; artículo 23, sobre la exigencia de consentimiento del arrendador expresado por escrito para las obras que modifiquen la configuración del inmueble y sobre la facultad del arrendador de exigir la reposición al estado anterior o conservar la modificación sin indemnización; y artículo 30, que extiende lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Consultado el 8 de octubre de 2026.
• Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil, texto consolidado — BOE: artículo 1573, que remite al derecho del usufructuario para las mejoras útiles y voluntarias del arrendatario; y artículo 487, sobre la ausencia de derecho a indemnización por esas mejoras y la facultad de retirarlas si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes. Consultado el 8 de octubre de 2026.
• Real Decreto 36/2023, de 24 de enero, por el que se establece un sistema de Certificados de Ahorro Energético, texto consolidado — BOE: artículo 2, letras e), f), g) e i), con las definiciones de usuario final o beneficiario —titular, arrendatario u ocupante de las instalaciones—, de propietario del ahorro de energía final —quien lleva a cabo la inversión—, de convenio CAE y de titular del CAE. Consultado el 8 de octubre de 2026.
• Resolución de 3 de julio de 2024, de la Dirección General de Planificación y Coordinación Energética, por la que se actualiza el anexo I de la Orden TED/845/2023 (catálogo de medidas estandarizadas de eficiencia energética) — BOE: apartado tercero, sobre el carácter no vinculante de la clasificación sectorial del catálogo respecto al CNAE del propietario inicial del ahorro; y ficha TER100, versión V1.1, sector terciario, con su ámbito de aplicación, la fórmula de cálculo del ahorro en calefacción referida a la demanda que consta en la clasificación energética anterior a la actuación, la documentación justificativa exigida y el anexo I de declaración responsable con la tabla específica para cuando el propietario inicial del ahorro no coincide con el beneficiario. Comprobado que la Resolución de 8 de noviembre de 2024, posterior, solo sustituyó las cuatro fichas del sector transporte y no afecta a la TER100. Consultado el 8 de octubre de 2026.
• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, texto consolidado — BOE: disposición adicional quincuagésima, «Deducción por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas», con el ámbito de sus tres tramos referido a la vivienda habitual, a la arrendada para su uso como vivienda y a viviendas en edificios de uso predominante residencial, y con la exclusión expresa de las obras realizadas en la parte afecta a una actividad económica. Consultado el 8 de octubre de 2026.