Permiso de la comunidad para aerotermia: qué presentar

La respuesta corta: no pides permiso para tu obra, pides permiso para usar algo que no es tuyo

Cuando el permiso de la comunidad hace falta, casi nunca es por la instalación en sí: es porque la máquina, los tubos o el desagüe se apoyan en un elemento común. Así que lo que se lleva a la junta no es «voy a poner aerotermia», es «voy a ocupar este trozo concreto del edificio, de esta manera, y así queda después». Todo lo que se presente tiene que responder a eso.

Esa diferencia cambia el documento que preparas. Un vecino que llega a la junta con un folleto del fabricante está enseñando lo que compra; lo que la comunidad necesita decidir es otra cosa —dónde, cuánto ocupa, cuánto suena, por dónde pasa y quién responde—, y esas cinco respuestas no vienen en ningún folleto.

Debajo va lo que dice la ley sobre qué es tuyo y qué no, cómo se consigue que tu punto entre en el orden del día sin depender de que alguien se acuerde, los ocho documentos que conviene adjuntar y —lo que más gente se salta— qué tiene que decir el acta para que ese permiso sirva de algo dentro de seis meses.

Si lo que se está planteando es una instalación para todo el edificio y no para tu piso, la decisión es distinta y va por otro camino: lo tienes en aerotermia en una comunidad de propietarios: qué se vota.

Qué es tuyo y qué es del edificio

La frontera no la pone la costumbre, la pone el artículo 7.1 de la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal:

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

Dos cosas de ese párrafo que se leen por encima. La primera: incluso cuando la obra es dentro de tu piso y no toca nada de nadie, la ley te pide dar cuenta previamente a quien represente a la comunidad. No es pedir permiso, es avisar antes; y cuesta un correo. La segunda llega en el párrafo siguiente, y es tajante:

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna […].

«El resto del inmueble» es todo lo que no es tu piso. Y qué entra ahí lo enumera el artículo 396 del Código Civil, que es la lista de elementos comunes:

[…] el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración […]; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo […].

Esas cuatro últimas palabras son la respuesta a la pregunta que más se repite. Que un patio o una terraza sean de uso privativo tuyo no los convierte en privativos. Tienes el uso; la propiedad sigue siendo de todos. Por eso una máquina en «tu» terraza puede necesitar acuerdo igual que una colgada en la fachada, y por eso conviene no darlo por resuelto antes de mirarlo.

Cruzando las dos listas queda un mapa bastante claro:

Dónde va la máquina o el recorrido	Qué es, según la ley	Qué toca hacer
Dentro de la vivienda, sin tocar estructura ni fachada	privativo	dar cuenta previa a quien represente a la comunidad
Terraza o patio de uso privativo	común con uso privativo	plantearlo a la comunidad; el uso no da la propiedad
Fachada, incluida su imagen o configuración	común	acuerdo de la junta
Cubierta, patio de luces, muros	común	acuerdo de la junta
Perforación de forjado o de muro de carga	común y estructural	acuerdo de la junta, y con detalle técnico
Enganche del desagüe a un bajante general	común hasta la entrada al espacio privativo	acuerdo de la junta

⚠️ Y un aviso antes de seguir: esta tabla no sustituye a tus estatutos. Una comunidad puede tener reglas propias inscritas en el título constitutivo que digan algo más —o algo distinto— sobre fachadas, patios y terrazas. Antes de preparar nada, pide al administrador copia de los estatutos y de los acuerdos anteriores sobre instalaciones en elementos comunes. Si en tu edificio ya se autorizaron equipos de aire acondicionado con unas condiciones, ese precedente vale más que cualquier argumento.

Cómo se consigue que tu punto entre en el orden del día

Aquí hay un derecho que casi nadie usa y que está escrito con todas las letras en el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Tres consecuencias prácticas:

1. Es un escrito, no una conversación en el portal. Y va dirigido al presidente, aunque en la práctica se entregue a través del administrador, que suele actuar como secretario. Manda copia a los dos y guarda el acuse.
2. «Los incluirá» no es una recomendación. Presentado el escrito, el punto entra en el orden del día de la siguiente junta.
3. Hay que especificar claramente los asuntos. Un escrito que diga «tratar el tema de la aerotermia» deja al presidente redactando el punto por ti, y un punto mal redactado da un acuerdo mal redactado.

El mismo artículo 16, en su apartado 2, obliga a que la convocatoria se haga «con indicación de los asuntos a tratar». Es decir: lo que no venga en la convocatoria no debería votarse en esa junta. Esa es la razón de fondo para que tu escrito llegue con tiempo y bien escrito, y no es una formalidad: un acuerdo sobre un punto que no estaba anunciado es exactamente el tipo de cosa que un vecino puede discutir después.

¿Y si la junta anual queda lejos? El apartado 1 del mismo artículo abre la otra puerta: la junta se reúne al menos una vez al año «y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación». Convocar una extraordinaria no es un favor que se pide: con ese respaldo, se solicita.

Dos plazos más que conviene tener en la cabeza. La citación de la junta ordinaria anual se hace «cuando menos, con seis días de antelación», así que el orden del día se cierra antes de eso. Y si el día de la reunión no estás al corriente de pago con la comunidad, el artículo 15.2 te deja participar en las deliberaciones pero sin derecho de voto, y tu cuota deja de contar para alcanzar las mayorías. Si el punto es tuyo, esa es una razón muy concreta para ponerse al día antes de que empiece la junta.

El escrito: corto, concreto y con el anexo detrás

El escrito en sí no tiene que ser largo. Tiene que dejar claro qué se pide, para que el acuerdo pueda copiarlo casi literal. Cinco líneas:

• quién lo pide —nombre, piso y puerta—;
• qué se pide: autorización para instalar un equipo de aerotermia para calefacción y agua caliente sanitaria —el agua caliente del grifo y la ducha—, con la unidad exterior en un punto concreto;
• dónde, dicho con precisión: no «en la terraza», sino «en el extremo noreste de la terraza del 3.º B, a 40 cm del peto»;
• qué elementos comunes se ven afectados y cómo: paso de tuberías, perforaciones, apoyo, desagüe;
• qué se adjunta, enumerado.

Y una frase final que ahorra media discusión: que los trabajos, los materiales y la reposición de lo que se toque corren por cuenta de quien lo pide.

Lo que va detrás es lo que convierte ese escrito en una decisión que se puede tomar.

Los ocho documentos que conviene adjuntar

Ninguno cuesta dinero de preparar si la empresa que va a hacer la instalación ya ha estado en la vivienda. Cada uno responde a una pregunta que alguien va a hacer en la junta, y la lista está ordenada por el orden en que suelen salir.

1. Dónde va, dibujado y acotado. Un plano sencillo o una fotografía del sitio con las medidas encima: distancia al peto, a la pared, a la ventana más cercana —la tuya y la del vecino— y al hueco por el que entran los tubos. Es el documento que evita la frase «no sabíamos que iba ahí». Los criterios técnicos que hacen que un sitio sea bueno o malo están en dónde colocar la unidad exterior.

2. Qué tamaño tiene y qué se ve desde fuera. Alto, ancho, fondo y peso de la máquina, sacados de la ficha del fabricante, y una foto o alzado que enseñe cómo queda desde el patio o desde la calle. Cuando el debate va de fachada, lo que se discute es la imagen del edificio, y la imagen se decide mirando, no leyendo.

3. Cuánto suena, con el dato declarado. El nivel de potencia sonora que el fabricante declara en la ficha técnica, en decibelios, y si el equipo tiene modo silencioso. Es el número que de verdad se puede comparar entre dos máquinas, y no es lo mismo que la presión sonora que se mide a una distancia. Cómo se leen los dos y qué límite aplica de noche en Madrid está en ruido de la aerotermia: cómo leer la ficha técnica. Llevar el dato escrito desactiva la objeción antes de que se convierta en una discusión de sensaciones.

4. Cómo se apoya y qué hay debajo. Bancada, soportes o tacos antivibratorios: qué se pone, sobre qué se apoya y si se ancla o no a un elemento estructural. Si hay que taladrar un forjado o un muro de carga, dilo en este punto y no en mitad de la obra: es el detalle que más tranquiliza y el que peor sienta cuando aparece tarde.

5. Por dónde pasan los tubos. El recorrido completo desde la máquina hasta el interior de la vivienda, marcando cada tramo que discurre por elemento común, cada perforación y cómo se remata. Si el paso va por un patinillo o por una zona vista, conviene decir con qué se tapa.

6. A dónde va el agua. Una bomba de calor genera agua de condensación, y en invierno también el agua del desescarche —el hielo que la máquina se quita de encima cada cierto tiempo—. Esa agua tiene que ir a algún sitio previsto, porque si no aparece en el balcón de abajo, y ese es el conflicto vecinal más habitual de una instalación por lo demás impecable. Ten en cuenta que los bajantes son elementos comunes hasta la entrada al espacio privativo, así que engancharse a uno es parte de lo que se está pidiendo. Las salidas posibles y sus condiciones están en condensados de la unidad exterior.

7. Quién ejecuta y con qué papeles. Nombre de la empresa instaladora habilitada que va a hacer el trabajo, su seguro de responsabilidad civil y qué documentación técnica se va a tramitar —memoria técnica o proyecto según la potencia que se instale—, además de la fecha prevista y los días de trabajo. La comunidad no autoriza a una marca de máquina: autoriza a que alguien entre en el edificio a trabajar. El recorrido completo de esos trámites está en cómo legalizar una instalación de aerotermia en Madrid.

8. Cómo queda todo al terminar, y qué pasa si algún día se retira. El compromiso de reponer el elemento común al estado anterior, tanto al acabar la obra como el día en que el equipo se desmonte. Es el punto que convierte un «no me fío» en un «adelante», y el que casi nadie lleva escrito.

Dos cosas que no conviene meter en el anexo. La primera, el presupuesto: lo que pagas es asunto tuyo y su importe solo abre debates que no tocan. La segunda, el catálogo comercial entero: cuarenta páginas de folleto hacen que las ocho que importan no se lean.

Y una que sí conviene tener prevista aunque no vaya en el escrito: por dónde se sube la máquina y cómo se llega a ella después. Si para colocarla hay que pasar por una zona común o usar el ascensor, dilo tú antes de que lo pregunte alguien.

Lo que tiene que decir el acta para que el permiso sirva

Esta es la parte que decide si dentro de un año tienes un permiso o tienes un recuerdo. Un «sí» de palabra en la junta no es nada: lo que existe es lo que dice el acta. Y su contenido mínimo lo fija el artículo 19.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que enumera la fecha y el lugar, quién convocó, el carácter ordinario o extraordinario, la relación de asistentes con sus cuotas, el orden del día y:

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

Con eso en la mano, hay cuatro cosas que merece la pena comprobar cuando llegue el acta, y pedir que se corrijan si faltan:

1. Que el acuerdo describa la instalación autorizada, no el tema. «Se aprueba tratar la aerotermia» no autoriza nada. Lo que sirve es el qué, el dónde y el cómo: equipo, ubicación exacta, recorrido y afecciones a elementos comunes, con remisión a la documentación presentada.
2. Que el documento que presentaste quede identificado y unido al acta. Es lo que evita la discusión de dentro de dos años sobre qué se autorizó exactamente.
3. Que consten los nombres y las cuotas del sentido del voto cuando eso sea relevante para la validez del acuerdo. En los acuerdos sobre instalación de renovables la aritmética importa, y una mayoría sin nombres es una mayoría difícil de acreditar.
4. Que las condiciones que imponga la comunidad estén escritas ahí. Si se aprueba «siempre que no se oiga» o «si lo dice el técnico», eso no es una condición, es una discusión aplazada. Una condición útil tiene una medida, un plazo o un documento detrás.

Después viene el plazo que descoloca a mucha gente. El artículo 19.3:

El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos […].

Hasta que el acta no se cierra, el acuerdo no produce efectos, y eso puede ser hasta diez días naturales después de la junta. Si tienes cerrada una fecha de montaje, cuéntala desde ahí. El mismo apartado dice que el acta se remitirá a los propietarios, y el 19.4 obliga al secretario a custodiar durante cinco años las convocatorias, comunicaciones y demás documentos relevantes de las reuniones: si necesitas acreditar el permiso más adelante, existe de dónde sacarlo.

Guarda tres cosas juntas y en papel: la convocatoria con tu punto en el orden del día, el escrito que presentaste con su anexo y el acta cerrada y firmada. Con esas tres, el permiso es demostrable.

El permiso de la comunidad y el del Ayuntamiento son trámites distintos

Se parecen en que los dos autorizan, y ahí se acaba el parecido. Tener el acuerdo de la junta no te exime del título habilitante municipal que corresponda, y tenerlo del Ayuntamiento no sustituye al acuerdo de la comunidad cuando la instalación toca un elemento común. Son dos expedientes con dos destinatarios distintos y ninguno de los dos vale por el otro.

Hay un tercero, además, que no es un permiso sino un registro: la instalación térmica se documenta, se ejecuta conforme a esa documentación y se registra ante la administración competente. Eso corre en paralelo y lo cuenta entero cómo legalizar una instalación de aerotermia en Madrid; si prefieres que lo lleve alguien, así trabajamos nosotros la legalización y los certificados de ahorro energético.

Y el orden importa. Merece la pena tener el emplazamiento estudiado antes de llevarlo a la junta, porque un permiso concedido para un sitio que luego resulta inviable hay que volver a pedirlo. Lo que conviene comprobar en el piso antes de todo esto está en aerotermia en un piso: viabilidad y permisos en Madrid, y cuánto ocupa el equipo por dentro, en el espacio que necesita una instalación de aerotermia.

Cómo lo hacemos nosotros

Cuando la instalación va en un piso, preparamos el anexo técnico con esos ocho puntos —emplazamiento acotado, dimensiones, dato de ruido declarado, apoyo, recorrido, desagüe, empresa y reposición— antes de que pidas nada, porque es lo que convierte una junta en una decisión de veinte minutos. Del escrito al presidente te encargas tú, que eres el propietario; del anexo, nosotros.

Si estás en ese punto, cuéntanos cómo es tu piso con un par de fotos del exterior, del cuarto donde iría el equipo y de los radiadores. La visita es sin compromiso y de ahí sale, además del presupuesto, el documento que puedes llevar a tu comunidad. En qué consiste el trabajo completo lo tienes en instalación de aerotermia en Madrid.

Fuentes consultadas

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, texto consolidado — BOE: artículo 7.1, sobre la facultad del propietario de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local cuando no menoscabe la seguridad, la estructura general o la configuración o estado exteriores del edificio ni perjudique los derechos de otro propietario, con el deber de dar cuenta previa a quien represente a la comunidad, y sobre la prohibición de realizar alteración alguna en el resto del inmueble; artículo 15.2, que priva del derecho de voto a quien no esté al corriente de las deudas vencidas y excluye su cuota del cómputo de las mayorías; artículo 16.1, sobre la reunión anual de la Junta y su convocatoria a petición de la cuarta parte de los propietarios o de quienes representen al menos el 25 por 100 de las cuotas; artículo 16.2, sobre la convocatoria con indicación de los asuntos a tratar y sobre el derecho de cualquier propietario a dirigir escrito al presidente para que incluya un asunto en el orden del día; artículo 16.3, sobre la antelación mínima de seis días de la citación de la junta ordinaria anual; artículo 18, apartados 2, 3 y 4, sobre quién está legitimado para impugnar los acuerdos, los plazos de caducidad de tres meses y de un año y la ausencia de efecto suspensivo automático de la impugnación; y artículo 19, apartados 2, 3 y 4, sobre el contenido mínimo del acta, el cierre con las firmas del presidente y del secretario dentro de los diez días naturales siguientes, el carácter ejecutivo de los acuerdos desde ese cierre, su remisión a los propietarios y la custodia de la documentación durante cinco años. Consultado el 29 de septiembre de 2026.
• Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil, texto consolidado — BOE: artículo 396, con la enumeración de los elementos comunes del edificio —suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluida su imagen o configuración; patios, muros y recintos destinados a servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; y las conducciones de desagüe y de suministro hasta la entrada al espacio privativo— y con la regla de que las partes en copropiedad no son susceptibles de división. Consultado el 29 de septiembre de 2026.